受 AI、智慧製造與電商規模擴大驅動，中部工業不動產市場持續維持熱度。企業尋找工業用地與廠房的邏輯已出現結構性轉變，不再單純以「每坪價格」為唯一考量，而是聚焦於交通物流效率、產業鏈距離、廠房規劃彈性及未來擴充空間。以進駐惠來產業園區的宏運國際（金屬加工智慧新廠）、鉅葉國際（碳纖維複合材料總部）與衡昱電商（新零售物流據點）為例，各產業正重新配置生產、物流與總部空間。位居中彰產業廊帶的惠來產業園區，憑藉串聯中科與彰化聚落的區位優勢、完善公共設施及規劃彈性，成為中部企業佈局下一個十年成長的重要基地。
製造、高階材料到電商擴大營運 交通、產業鏈、擴充彈性成選址新考量
AI、智慧製造及企業投資持續帶動設廠、擴廠需求，中部工業不動產市場維持熱度。隨著台中長期聚集精密機械、金屬加工、科技製造及相關供應鏈，企業在訂單增加、設備升級及營運規模擴大之下，對工業用地與廠房的需求持續增加；但與過去單純比較土地價格不同，企業現在找地，更重視交通物流、產業鏈距離、廠房規劃、人才移動及未來擴充等條件。
市場資料顯示，今年上半年全台工業不動產交易規模已突破千億元，反映企業投資與擴產動能；另一方面，適合企業使用的工業土地與廠房供給有限，尤其不同產業對基地條件差異愈來愈大，從科技製造需要人才與供應鏈，傳統製造重視設備、生產動線及大型車輛進出，到電商物流關注道路系統與配送效率，「找到符合營運需求的土地」成為企業擴張的重要課題。
擴廠不只是增加坪數 企業重新配置下一階段營運空間
這樣的轉變，在中部企業近期的擴廠布局已逐漸浮現。從金屬加工、高階複合材料到電商新零售，不同產業都面臨既有空間不足、設備升級、物流效率及營運規模擴大的問題。宏運國際、鉅葉國際、衡昱電商近年分別在惠來產業園區規劃新廠、總部或營運據點，三家企業產業不同，選址需求也各有側重，反映這波工業用地需求已不只是傳統製造業「增加廠房面積」，而是企業重新配置生產、物流、總部與營運空間。
以金屬加工製造業為例，宏運國際隨著訂單及設備需求增加，原有廠房逐漸面臨腹地、生產動線及設備配置限制。相較購入既有廠房後仍須配合原有樑柱、樓高及地坪承載條件，宏運選擇約1,450坪基地規劃智慧新廠，從天車、自動化設備到生產流程重新配置。對製造業而言，能否依據下一階段產能及自動化需求規劃廠房，已成為選址的重要條件。
以碳纖維複合材料為核心的鉅葉國際，則規劃台灣總部據點。高階材料及外銷型企業除了生產空間，也愈來愈重視總部機能、企業形象及ESG需求，選址評估因而從「工廠在哪裡」延伸到生產、管理與永續條件能否整合。
衡昱電商所代表的電商與新零售產業，需求又與傳統製造不同。電商營運牽涉商品進出、物流配送、辦公管理、人才移動與商務往來，因此道路系統、南北交通及未來擴充空間，都會直接影響營運效率。不同產業的需求差異，也說明現在企業找工業用地，已很難只用「每坪價格」作為唯一判斷標準。
中彰產業廊帶成企業擴張另一選項
在台中工業土地價格與取得門檻提高之下，企業找地範圍也逐漸沿著既有產業鏈向外延伸。位於中彰產業廊帶的惠來產業園區，開發面積約30公頃，可串聯台中工業區、中部科學園區、精密機械及彰化製造業聚落，並鄰近台74線及國道路網，可連結高鐵台中站，讓企業在維持原有中部供應鏈與商務往來的同時，增加設廠選擇。
除了區位，企業評估新基地時也愈來愈重視「後續能不能長大」。惠來產業園區提供不同規模的工業用地規劃，讓企業可依生產設備、廠房動線、物流及未來擴充需求配置；園區並規劃綠帶、公園、滯洪池、污水處理等公共設施，回應製造業朝智慧化、低碳化及永續經營發展的趨勢。
惠來產創董事長顏世陸表示，企業設廠往往是五年、十年以上的長期投資，除了土地取得成本，更要把未來產能、設備、物流、人才與擴充需求一起納入評估，「選對產業基地，就是為企業下一個十年的成長預留空間。」
從近期不同產業的擴廠動向來看，中部工業用地市場正在出現新的選址邏輯：企業關心的不再只有「土地多少錢」，而是投入資本之後，能否提高生產效率、維持供應鏈連結，並保留下一階段成長空間。當企業找地從「成本題」逐漸轉為「競爭力題」，交通、產業聚落、土地使用彈性與長期營運條件，也將成為工業用地價值的重要指標。
